Từ ngày 01/01/2020, Hà Nội áp dụng bảng giá đất mới theo quy định tại Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành ngày 31/12/2019.

Theo đó, bảng giá đất mới này được áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024. Giá đất mới được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; tình tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước…Quy định về bảng giá đất mới này sẽ tác động gián tiếp đến thị trường bất động sản, đến công tác giải phóng mặt bằng trong việc thực hiện các dự án trên địa bàn.

Để đánh giá tác động của khung giá đất mới đến thị trường bất động sản, chúng ta cần phải xem xét đến các chi phí mà người đang sử dụng đất và người mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả, theo đó:

* Đối với người sử dụng đất thì những khoản tiền mà người sử dụng đất có thể phải nộp đó là:

- Tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất;

- Thuế sử dụng đất;

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Phí và Lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai;

Tất cả các loại thuế, phí và lệ phí nếu trên cơ bản đều căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định. Do đó, với khung giá đất mới do Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành thì tất cả các loại thuế, phí và lệ phí mà người sử dụng đất nêu trên có thể phải nộp sẽ tăng (tăng ở mức độ nào thì tùy vào từng khu vực cụ thể theo giá đất cụ thể).

Các chi phí trong quá trình sử dụng đất tăng thì kéo theo giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường cũng tăng theo.

* Đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể phải nộp (tùy loại giao dịch) các loại thuế, phí, lệ phí mà nười dân phải nộp đó là:

 - Thuế thu nhập cá nhân: Được tính bằng 2% x Giá trị chuyển nhượng. Nếu giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá đất được Nhà nước quy định thì thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% x giá đất theo khung của Nhà nước quy định.

- Lệ phí trước bạ:

+ Trường hợp giá trị chuyển nhượng cao hơn mức giá đất do Nhà nước quy định thì giá trị chuyển nhượng là căn cứ để tính lệ phí trước bạ phải nộp.

+ Trường hợp giá trị chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất do Nhà nước quy định thì mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x mức lệ phí trước bạ = diện tích đất x giá đất x 0,5%.

- Các lệ phí khác, như: Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng

- Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng)

Nhìn vào công thức tính thuế, phí, lệ phí khi mua bán, chuyển nhượng nhà, đất chúng ta có thể thấy giá đất do Nhà nước quy định là căn cứ để xác định thuế, phí, và lệ phí phải nộp. Với quy định khung giá đất mới của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội thì tất yếu các khoản chi phí này phải tăng lên. Nếu khi mua bán, chuyển nhượng người dân cố gắng thỏa thuận giá thấp hơn giá do Nhà nước quy định thì mức thuế, phí, lệ phí phải nộp cũng phải tăng lên.

Như vậy, có thể thấy sự ảnh hưởng của giá đất do Nhà nước quy định lên giá trị chuyển nhượng nhà, đất trên thực tế. Quy định giá đất mới này sẽ tác động không nhỏ đến thị trường Nhà đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2020.